Ce que vous devez savoir pour transformer votre maison en duplex

Transformer une maison unifamiliale en duplex n’est pas une idée nouvelle. En fait, les investisseurs le font depuis des années pour maximiser leur rendement. Mais la tendance fait maintenant des vagues considérables chez les propriétaires qui cherchent des façons créatives de réduire leurs paiements hypothécaires.

Avec la moitié de leurs maisons servant de propriétés locatives, les propriétaires peuvent facturer à leurs locataires la moitié du montant de leurs versements hypothécaires réguliers, de sorte qu’ils n’ont plus qu’à couvrir l’autre moitié. Ou encore, un propriétaire peut continuer à payer son prêt hypothécaire ordinaire et appliquer le loyer au capital du prêt, ce qui lui permet de rembourser sa maison plus rapidement.

Bien sûr, aussi intéressante que puisse être cette idée, il y a certaines choses que vous devez savoir avant de commencer à ériger des murs et à faire des rénovations majeures. Voici quatre éléments importants dont vous devez tenir compte lorsque vous transformez votre maison en duplex.

1. Le permis de construire

Votre maison est plus que probablement zonée comme une maison unifamiliale. Par conséquent, avant de pouvoir en faire une structure à deux familles, vous devez procéder à quelques modifications, plus ou moins importantes, selon la structure initiale de l’immeuble. En principe, les travaux sur constructions existantes et qui n’affectent pas la destination de l’immeuble ne sont pas soumis à permis de construire, mais il existe quelques exceptions :

  • la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir un mur maître ;
  • l’agrandissement d’un immeuble lorsque les travaux visent à créer plus de 20m² de SHOB (surface hors œuvre brute);
  • les travaux exécutés à l’intérieur de certains immeubles dans les secteurs sauvegardés, et qui auraient pour conséquence de modifier la structure ou la répartition des volumes existants ;
  • les travaux portant sur les immeubles inscrit au titre des monuments historiques (sauf travaux d’entretien ou de réparation ordinaires) ;
  • le changement de destination d’une construction lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.

En dehors de ces cas donc, la transformation d’une maison unifamiliale en duplex n’est pas soumis à permis de construire.

2. Conditions requises pour un logement bifamilial

Chaque région / département et chaque municipalité ont leurs propres exigences pour qu’une maison soit considérée comme habitable. Vous devrez donc vous assurer que la deuxième moitié de votre maison soit équipée de tout ce dont une maison a besoin pour satisfaire aux exigences. Bien que vous devriez vérifier les exigences auprès de votre bureau local du bâtiment, les éléments de base incluent généralement :

  • une porte d’entrée propre à chaque résidence (dans certains cas, deux portes menant à l’extérieur)
  • une chambre à coucher, une salle de bain et une cuisine au minimum pour chacune des résidences
  • les compteurs d’électricité, de gaz et d’eau séparés pour chaque résidence

Il se peut qu’une maison bifamiliale ait aussi des exigences différentes en matière de code de prévention des incendies. Vous devriez donc vérifier auprès des autorités locales compétentes de votre région pour vous assurer que votre duplex respecte les codes de prévention des incendies en vigueur dans votre région.

3. Problèmes liés aux prêteurs et aux biens immobiliers

Vous n’êtes pas légalement tenu d’informer votre prêteur de votre intention de transformer votre maison en duplex, mais ils sauront si vous faites une demande pour un autre prêt, comme une amélioration de l’habitat ou un prêt sur valeur nette. En fonction de votre prêteur, ils peuvent percevoir ce changement de manière négative, car deux résidents présentent plus de risques qu’un seul. Cela peut entraîner une baisse des chances d’approbation de votre prêt.

Selon l’endroit où vous vous trouvez, le changement peut soit augmenter la valeur de votre maison, soit la faire décliner. S’il augmente, votre prêteur sera peut-être plus disposé à collaborer avec vous.

4. Modifications fiscales

Ce changement dans votre maison entraînera inévitablement des changements dans vos impôts. Pour commencer, vous pouvez vous attendre à ce que vos impôts fonciers augmentent. Mais, puisque l’autre moitié de votre maison est un immeuble de placement, vous pourrez faire une grande variété de déductions auxquelles vous n’avez pas droit avec votre résidence principale.

Vous pourrez déduire les services publics, les taxes foncières, les frais d’entretien, les intérêts hypothécaires, les frais d’habitation et les frais d’assurance sur votre duplex. Vous pourriez même être admissible à une exemption pour votre résidence principale.

Trouver la propriété idéale à convertir en duplex

La transformation d’une maison en duplex présente plusieurs avantages et défis. Vous devez donc faire preuve de diligence raisonnable avant de commencer ce type de travail, surtout si vous transformez votre maison unifamiliale existante en un logement à deux familles.

D’autre part, si vous recherchez une propriété à acheter pour une opportunité d’investissement, alors de nombreux sites tels que seloger.com ou encore pap.fr sont de bons points de départ.

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